Jedes Jahr das gleiche Spiel: Die Nebenkostenabrechnung kommt und mit ihr die Frage: Ist das alles so korrekt? Welche Kosten darf der Vermieter eigentlich auf mich als Mieter umlegen? Die Antwort darauf ist im Gesetz klar geregelt, aber die Umsetzung in der Praxis führt oft zu Fehlern.
Dieser Artikel bringt Licht ins Dunkel und erklärt dir, was "umlagefähige Nebenkosten" sind, welche Kosten der Vermieter selbst tragen muss und wo die häufigsten Fallstricke lauern.
Die wichtigste Regel zuerst: Was steht im Mietvertrag?
Die absolute Grundvoraussetzung für die Umlage von Nebenkosten ist eine wirksame Vereinbarung im Mietvertrag. Ohne eine solche Klausel muss der Vermieter alle Betriebskosten selbst tragen.
Ein einfacher Satz wie "Der Mieter trägt die Betriebskosten" ist in der Regel ausreichend. Fehlt eine solche Vereinbarung, ist die Abrechnung hinfällig. Die rechtliche Grundlage dafür findet sich im § 556 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB).
Was sind umlagefähige Nebenkosten? (§ 2 BetrKV)
Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) listet genau auf, welche Kosten als "Betriebskosten" gelten und somit umlagefähig sind. Hier ist die vollständige Liste der 17 Kostenarten:
- Grundsteuer: Die Steuer, die auf das Grundstück erhoben wird.
- Wasserversorgung & Entwässerung: Verbrauchskosten, Zählermiete und Gebühren für Abwasser.
- Heizung & Warmwasser: Kosten für Brennstoffe, Wartung und Betriebsstrom der Anlage.
- Aufzug: Betriebsstrom, Wartung, Notrufbereitschaft und TÜV-Prüfung.
- Straßenreinigung & Müllbeseitigung: Gebühren der Gemeinde für die Reinigung und Müllabfuhr.
- Gebäudereinigung & Ungezieferbekämpfung: Kosten für die Reinigung von Treppenhaus, Flur etc. sowie für die *regelmäßige* Schädlingsprävention.
- Gartenpflege: Lohnkosten des Gärtners und Kosten für die Pflege der Außenanlagen.
- Beleuchtung: Strom für Treppenhaus, Keller und Außenbereiche.
- Schornsteinreinigung: Die Gebühren des Schornsteinfegers.
- Sach- & Haftpflichtversicherungen: Gebäudeversicherung, Glasversicherung, Öltank- und Aufzugsversicherung.
- Hauswart: Lohnkosten für typische Hausmeistertätigkeiten (Reinigung, Gartenpflege etc.). Reparatur- und Verwaltungsaufgaben sind herauszurechnen.
- Gemeinschaftsantenne / Kabelanschluss: Betriebskosten und Wartung (Achtung: Neue Regelungen seit 2024!).
- Waschküche: Strom und Wartung für gemeinschaftliche Waschmaschinen.
- Sonstige Betriebskosten: Nur, wenn sie im Mietvertrag explizit genannt sind (z.B. Wartung von Rauchmeldern).
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Was nicht umgelegt werden darf (Vermietersache)
Genauso wichtig ist es zu wissen, welche Kosten der Vermieter immer selbst tragen muss. Findest du eine dieser Positionen auf deiner Abrechnung, ist das ein klarer Fehler.
- ×Instandhaltungs- und Reparaturkosten
Der Austausch der Heizungspumpe, die Reparatur des Aufzugs oder das Streichen der Fassade sind keine Betriebskosten.
- ×Verwaltungskosten
Kosten für die Hausverwaltung, Bankgebühren, Porto, Telefon oder die Erstellung der Abrechnung sind nicht umlagefähig.
- ×Instandhaltungsrücklage
Ansparungen für zukünftige Reparaturen sind alleinige Sache des Vermieters.
⚠️ Eine gute Faustregel: "Wartung" ist oft umlagefähig, "Reparatur" oder "Instandsetzung" hingegen nie.
Achtung, Fallstrick: "Sonstige Betriebskosten"
Der Punkt 17 der BetrKV sorgt oft für Verwirrung. Unter "sonstigen Betriebskosten" können Vermieter weitere Kosten umlegen, aber nur unter einer strengen Voraussetzung:
Die Kostenart muss im Mietvertrag konkret benannt sein. Eine allgemeine Klausel wie "Sonstige Kosten" oder "weitere Betriebskosten" ist unwirksam.
Typische Beispiele für wirksam vereinbarte sonstige Betriebskosten sind:
- Wartung der Rauchwarnmelder
- Regelmäßige Dachrinnenreinigung
- Prüfung von Feuerlöschern
Fazit: Wissen ist Geld
Die Nebenkostenabrechnung ist kein Hexenwerk. Wenn du weißt, welche Kosten umlagefähig sind und welche nicht, kannst du deine Abrechnung viel besser einschätzen und gezielt nach Fehlern suchen. Die Kenntnis der 17 umlagefähigen Kostenarten ist der Schlüssel zur Kontrolle.
Checkliste für deine Abrechnung:
- Gibt es eine gültige Klausel zu Betriebskosten im Mietvertrag?
- Enthält die Abrechnung nur Kostenarten aus der Liste der 17 Punkte?
- Tauchen Kosten für Reparatur, Instandsetzung oder Verwaltung auf? (→ Fehler!)
- Sind "sonstige Betriebskosten" korrekt im Mietvertrag aufgeführt?
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