Heizkostenabrechnung: Hat Ihr Vermieter richtig abgerechnet?
Die Heizkostenabrechnung ist oft ein Buch mit sieben Siegeln und eine der häufigsten Ursachen für hohe Nachzahlungen. Viele Mieter zahlen stillschweigend, doch Fehler in der Abrechnung sind keine Seltenheit. Wir bringen Licht ins Dunkel und zeigen Ihnen, wie Sie Ihre Abrechnung prüfen, Fehler aufdecken und bares Geld sparen können.
- Jährliche Pflicht: Ihr Vermieter muss einmal im Jahr eine verständliche und plausible Heizkostenabrechnung vorlegen.
- Verbrauch zählt: Die Abrechnung muss zum größten Teil (50-70%) nach Ihrem tatsächlichen Verbrauch erfolgen. Ansonsten dürfen Sie die Zahlung kürzen.
- Gesetzliche Grundlage: Die Heizkostenverordnung (HeizkostenV) gibt genau vor, wie eine korrekte Abrechnung auszusehen hat.
- CO2-Kosten teilen: Seit 2023 müssen die CO2-Kosten fair zwischen Ihnen und dem Vermieter aufgeteilt werden.
- Fristen beachten: Für den Widerspruch haben Sie 12 Monate Zeit. Kommt die Abrechnung zu spät, müssen Sie nichts nachzahlen.
Welche Heizkosten darf der Vermieter abrechnen?
Die Heizkostenverordnung (§ 7 HeizkostenV) legt genau fest, welche Kosten auf die Mieter umgelegt werden dürfen. Dazu gehören nicht nur die reinen Brennstoffkosten.
Umlagefähige Kosten sind:
- Brennstoffe: Kosten für Gas, Öl, Pellets oder Fernwärme, die im Abrechnungszeitraum verbraucht wurden.
- Betriebsstrom: Strom für die Heizanlage, z.B. für Pumpen und Steuerungsanlagen.
- Wartung & Reinigung: Regelmäßige Wartung und Reinigung der Anlage zur Sicherstellung des Betriebs.
- Immissionsmessung: Kosten für den Schornsteinfeger gemäß Bundes-Immissionsschutzgesetz.
- Messdienstleistungen: Kosten für die Miete von Zählern, die Ablesung und die Erstellung der Abrechnung.
Nicht umlagefähige Kosten sind:
- Reparaturen: Kosten für die Instandsetzung oder den Austausch defekter Teile.
- Erhaltungsaufwendungen: z.B. die Kosten einer kompletten Tankreinigung.
- Verwaltungskosten: Gebühren für Inkassoleistungen oder Formblattberatungen des Wärmedienstleisters.
Aufteilung: Grundkosten versus Verbrauchskosten
Die Gesamtkosten der Heizung werden nicht komplett nach Ihrem Verbrauch umgelegt. Die Heizkostenverordnung schreibt eine Aufteilung in Grundkosten und Verbrauchskosten vor.
| Kostenart | Anteil | Verteilung |
|---|---|---|
| Grundkosten | 30 % - 50 % | Nach Wohnfläche (in m²) |
| Verbrauchskosten | 50 % - 70 % | Nach individuellem Verbrauch |
Der Vermieter legt den genauen Schlüssel (z.B. 30/70 oder 40/60) fest. Eine reine Verbrauchsabrechnung (0/100) ist nur in seltenen, vertraglich vereinbarten Ausnahmefällen zulässig. In Ihrer Abrechnung muss klar ersichtlich sein, wie die Gesamtkosten für Heizung und Warmwasser jeweils aufgeteilt und berechnet wurden.
Fristen für Abrechnung und Widerspruch
Auch für die Heizkostenabrechnung gelten klare Fristen, die im BGB (§ 556 Abs. 3) geregelt sind.
- Abrechnungsfrist: Der Vermieter muss Ihnen die Abrechnung spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zustellen. Für das Kalenderjahr 2023 muss die Abrechnung also bis zum 31.12.2024 bei Ihnen sein.
- Zahlungsfrist: Für eine Nachzahlung haben Sie in der Regel 30 Tage Zeit.
- Widerspruchsfrist: Sie haben 12 Monate nach Erhalt der Abrechnung Zeit, schriftlich Widerspruch einzulegen.
Ihr Recht auf Belegeinsicht
Sie zweifeln an den Zahlen? Sie haben das Recht, alle Belege einzusehen, die der Abrechnung zugrunde liegen. Nur so können Sie prüfen, ob die Kosten tatsächlich in der angegebenen Höhe angefallen sind.
Fordern Sie Ihren Vermieter schriftlich zur Belegeinsicht auf. Dieser muss Ihnen die Originalrechnungen (z.B. für Brennstoff, Wartung, Schornsteinfeger) vorlegen. In der Regel findet dies in den Geschäftsräumen der Hausverwaltung statt. Sie sind nicht verpflichtet, Kopien zuzusenden, auch wenn viele Vermieter dies tun (ggf. gegen eine Kostenpauschale).
Wann dürfen Sie die Heizkosten pauschal kürzen?
Die Heizkostenverordnung schützt Mieter, indem sie ein Kürzungsrecht einräumt, wenn der Vermieter sich nicht an die Spielregeln hält.
- 15 % Kürzung: Wenn der Vermieter die Heiz- oder Warmwasserkosten nicht verbrauchsabhängig abrechnet (z.B. weil keine Zähler vorhanden sind oder diese nicht abgelesen wurden). Dies ist das wichtigste Recht nach § 12 HeizkostenV.
- 3 % Kürzung: Wenn die seit 2021 vorgeschriebenen Messgeräte nicht fernablesbar sind (gilt für Neuinstallationen oder nach Ablauf der Übergangsfrist Ende 2026).
- 3 % Kürzung: Wenn in der Abrechnung ab 2023 die vorgeschriebenen Informationen zur Aufteilung der CO2-Kosten fehlen.
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