Ein gepflegter Garten wertet jedes Wohnhaus auf, verursacht aber auch Kosten. Wer dafür aufkommt, ist ein häufiger Streitpunkt in der Nebenkostenabrechnung. Wir schlüsseln auf, was umlagefähig ist, welche Rechte Sie haben und was die Gerichte dazu sagen.
Was gehört zur umlagefähigen Gartenpflege?
Grundlage für die Umlage ist § 2 Nr. 10 der Betriebskostenverordnung (BetrKV). Damit die Kosten auf Sie als Mieter umgelegt werden können, muss dies im Mietvertrag klar vereinbart sein – entweder durch Nennung des Postens "Gartenpflege" oder durch einen Verweis auf die BetrKV.
Zu den umlagefähigen Kosten zählen alle Maßnahmen zur Erhaltung und Pflege der bestehenden Grünanlagen:
- Personalkosten: Löhne für Gärtner oder Hausmeister, die Gartenarbeiten durchführen.
- Pflegearbeiten: Rasenmähen, Vertikutieren, Düngen, Unkraut jäten, Bewässerung und der Schnitt von Hecken und Sträuchern.
- Erneuerung von Pflanzen: Der Ersatz von alten, kranken oder durch Witterung beschädigten Pflanzen und Gehölzen.
- Pflege von Spielplätzen: Dazu gehört auch das regelmäßige Auswechseln des Spielsandes.
- Entsorgung: Die Kosten für den Abtransport von Laub, Rasen- und Heckenschnitt.
Muss ich zahlen, auch wenn ich den Garten nicht nutze?
Ja, in den meisten Fällen schon. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einem wegweisenden Urteil entschieden, dass die Kosten der Gartenpflege auf alle Mieter umgelegt werden dürfen, auch wenn diese den Garten nicht betreten können oder dürfen (z.B. bei einem reinen Ziergarten oder als Erdgeschossmieter).
Begründung des BGH (Az. VIII ZR 135/03): Eine gepflegte Grünanlage erhöht den Wohnwert und die Lebensqualität des gesamten Anwesens, was allen Mietern zugutekommt. Ein verwahrloster Garten würde den Wert für alle mindern.
Ausnahme: Die Umlage ist unzulässig, wenn eine Gartenfläche ausschließlich privat von einem anderen Mieter oder dem Vermieter selbst genutzt wird. Ebenso können Kosten für öffentliche Parkanlagen nicht auf die Mieter umgelegt werden.
Die Grenzen der Umlagefähigkeit: Neuanlage & Geräte
Nicht alle Kosten, die im Garten anfallen, sind automatisch Betriebskosten. Die wichtigste Unterscheidung ist die zwischen Pflege (umlagefähig) und Instandhaltung/Modernisierung (nicht umlagefähig).
- ×Neuanlage oder Umgestaltung
Die erstmalige Anlage eines Gartens, das Anlegen neuer Wege oder eine komplette Umgestaltung sind nicht umlagefähig.
- ×Anschaffung von Gartengeräten
Die Kosten für den Kauf eines neuen Rasenmähers oder anderer Werkzeuge trägt der Vermieter. Nur die Betriebs- und Wartungskosten der Geräte sind umlagefähig.
- ×Reparatur von Spielgeräten
Während die Wartung und Reinigung umlagefähig sind, ist die Reparatur oder der Austausch defekter Spielgeräte Instandhaltung und damit Sache des Vermieters.
Sonderfall Baumfällung: Ein BGH-Urteil schafft Klarheit
Die Kosten für das Fällen eines Baumes waren lange ein Streitpunkt. Gilt es als umlagefähige Pflege oder als nicht umlagefähige Instandhaltung? Der BGH hat hier für Klarheit gesorgt.
Nach einem Urteil des BGH vom 10. November 2021 (Az. VIII ZR 107/20) sind die Kosten für die Fällung eines morschen, die Verkehrssicherheit gefährdenden Baumes umlagefähige Betriebskosten.
Das Gericht argumentiert, dass die Maßnahme zur "Erneuerung von Gehölzen" gehört und somit Teil der Gartenpflege ist, auch wenn sie nur alle paar Jahre anfällt.
Häufige Fragen
Darf der Vermieter seine eigene Arbeit abrechnen?
Ja. Führt der Vermieter die Gartenpflege selbst durch, darf er seine Arbeitsleistung mit einem Betrag ansetzen, der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten (z.B. eines Gärtners) anfallen würde. Er darf dabei aber keine Mehrwertsteuer berechnen.
Kann ich die Gartenpflege von der Steuer absetzen?
Ja, als Mieter können Sie 20 % der Lohn- und Fahrtkosten für die Gartenpflege als "haushaltsnahe Dienstleistung" nach § 35a EStG von Ihrer Steuerschuld abziehen. Materialkosten sind nicht absetzbar. Als Nachweis dient die Nebenkostenabrechnung.
Was ist, wenn der Hausmeister die Gartenpflege macht?
Wenn die Gartenpflege Teil der Aufgaben des Hausmeisters ist, müssen die Kosten dafür in der Nebenkostenabrechnung unter der Position "Hauswart" aufgeführt sein. Sie dürfen nicht doppelt – also einmal als Hausmeisterkosten und einmal als Gartenpflege – abgerechnet werden.
Gartenpflegekosten korrekt abgerechnet?
Die Abgrenzung zwischen Pflege und Instandhaltung ist oft schwierig. Wir prüfen Ihre Nebenkostenabrechnung und stellen sicher, dass Sie nur das zahlen, was Sie auch wirklich müssen.